开咸宁发票【手机/微信:18312589894 QQ:484811449 陈经理】“只住不炒”的重新定位是楼市政策一次重大转折。它不仅开启楼市的新时代，也具有重大的理论意义。“只住不炒”的主要内涵有，住房居住功能是本源及第一位；住房居住功能是一个广泛的系谱，可以通过不同方式与途径获得；住房投资功能是居住功能派生的及为第二性的。如果住房投资过度必然会导致金融危机。

由此，可引申出三个住房市场的重大理论问题：居住权的天赋性；居住功能的多层次性；去住房商品的金融化是保证中国不爆发系统风险关键所在。所以，当前最为重要的是把“只住不炒”原则用制度固定下来，用信贷和税收政策对住房投资与住房消费在事前、事中及事后严格界定。这是当前中国楼市改革关键。

【内容提要】“只住不炒”对楼市重新定位是房地产政策一次重大转折。它不仅将开启房地产市场的新时代，也具有重大的理论意义。“只住不炒”的主要内涵有，住房居住功能是本源，是第一位，这是住房市场的根本所在；住房的消费性或居住功能是一个广泛的系谱，它可以通过不同的方式与途径获得；住房投资功能是居住功能或消费性派生的，是第二性的。如果住房投资过度必然会导致金融危机。

由此，可引申出三个住房市场的重大理论问题。一是居住权的天赋性；二是居住功能是多层次的；三是绝对遏制房地产市场炒作，去除其赚钱功能，则是保证中国不爆发系统风险关键所在。所以，当前房地产市场改革最为重要就是把“只住不炒”原则用制度固定下来，用信贷和税收政策对住房投资与住房消费在事前、事中及事后严格界定，并严格限制住房投机炒作，这是当前中国房地产市场改革关键及起点。

关键词 只住不炒 住房居住功能 住房投资功能 住房制度改革

一，导言：十九大报告对房地产“只住不炒”的市场定位

20年多来，中国出现了前所未有的房地产市场发展与繁荣。这不仅全面带动了近20年整个中国经济快速增长，也全面改善国内居民的居住条件，加快了中国城市化的进程，促进了国内居民的财富快速增长。比如，以人民币当年价格来计算，1978年中国的GDP增长为3678亿元，1998年达到了8.5万亿元，2017年达到了82.7万亿元。2017年的GDP是1978年的225倍，和1998年9.7倍。1998-2002年GDP总量达50多万亿元，比前20年总量还多。2003-2017年中国GDP总量659万亿是改革开放后前20年（1978-1997年）总和的13.5倍 [1] 。中国房地产对经济增长的贡献是十分明显的。中国居民人均居住面积，由于1978年的3.3平方米 [2] ，上升到2016年的40.8平方米 [3] ，是1978年的13倍。1998-2017年商品房销售总面积达到143亿平方米 [4] ，如果每套为90平方米计算，每个家庭为3口之家，那么这个期间销售的住房可达到15910万套住房，可以满足5亿左右的城市人口居住。改革开放以来，中国的城市化率由1978年的17.95%上升到2017年的55.8% [5] 。国内房地产的发展与繁荣也推动了国内居民财富的增升，人口结构的全面转型。2017年中国财富总值位居全球第二，达29万亿美元，仅少于美国的 93.6万亿美元 [6] ，由此，中国一个巨大的中产阶层正在形成。

但是，中国房地产市场的过度发展与繁荣，也给中国社会与经济带来了一系列的严重问题。比如，由于房价过高（无论是从一般房价收入比、房价租金比来说，还是从实际房价水平来说，都是如此）及保障性住房的供应不足，使得城市不少居民的基本居住条件难以得到改善或基本居住权被剥夺；房价过高使得中国房地产市场早就积累了一个巨大泡沫，它不仅增加了中国经济及金融市场的风险，也使得整个经济营运成本全面上升；还有，房地产过度繁荣所导致的经济“房地产化”，这不仅让整个社会的资源涌入房地产市场而导致整个社会资源配置的低效率，也使得中国的产业结构迟迟难以调整，上市公司炒作住房司空见惯；房地产市场的过度发展也使得整个社会财富短期内向少数人聚集，社会财富分配越来越不合理，居民消费出现严重的挤出效应；房地产的过度发展也导致贪污腐败严重、社会道德严重堕落等等。中国房地产市场也堕落成了一个以投机炒作为主导的市场。

对于上述房地产市场问题，政府部门早就有所警觉，所以从2003年开始，就一直不断地出台房地产调控政策，并希望通过不同的房地产调控政策来化解房地产市场这些严重问题。但是，由于对房地产市场的性质认识不清，房地产调控政策根本就没有针对性，反之，房地产市场的调控政策出台得越多，房地产市场的价格上涨越快，房地产炒作越是严重，房地产市场更是乱象丛生。直到2016年中央经济工作会议对国内房地产市场性质的认识才出现了一个重大转折。该会议指出 [7] ，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”（以下把这句话简称为“只住不炒”）的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，以此来抑制房地产泡沫，并要求让房地产市场回归到居住功能。

2016年12月21日，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出 [8] ，“要准确把握住房的居住属性”。也就是说，在以前，由于政府部门对住房的多重属性认识不清，也就无法把握住房的基本属性与功能，所以，以往的房地产政策无法对房地产市场给出清楚明确的定位。在这种情况下，政府各职能部门根据其对房地产市场的理解，出台不同的房地产政策，从而使这些房地产政策既无法对房地产市场的问题针对性地对症下药，更无法找到化解中国房地产市场问题办法，反之，国内房地产市场越是调控所聚积的问题则越多及越严重。

所以，“只住不炒”的提出是国内房地产政策一次重大转折，具有里程碑式的意义。特别是十九大报告把“只住不炒”写入中央文件中，更是意味着“只住不炒”既是当前国内房地产政策和住房制度改革的基点，也意味着国内房地产市场将进入一个新时代。十九大报告指出 [9] ，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。就是对国内房地产市场发展模式一个全新的表述。

现在的问题是，“只住不炒”的基本内涵是什么？它具有什么的理论意义与实践意义？在“只住不炒”的市场定位下，有什么样的房地产政策选择？在现有的市场条件下，什么样的房地产政策更具有优先性？等等，如果能够把这些问题在理论上梳理清楚，就能够给出当前住房制度改革的清晰思路，并以此引导中国住房市场进入一个新时代，促进中国未来住房市场持续稳定发展。



二，“只住不炒”的基本内涵

一般来说，“只住不炒”的基本内涵，我们可以从两个角度来理解。一是在人类社会，住房作为一种与衣食行一样的生活必需品，它直接关系到每一个人的基本生存状态，因此，保证个人基本的居住条件是人类社会得以存在和繁衍的基础，即居住权是天赋人权 [10] 。只不过，在不同的时期、不同的经济制度下，个人居住获得方式，或住房分配方式会有很大不同。比如，在商品经济不发达的时期，或非商品经济条件下，住房不是商品，无法以交易的方式获得，所以，个人居住条件主要是靠自己建造来解决，中国的传统社会就是这样。而在计划经济条件下，个人的住房主要是通过计划分配方式来实现。这时，住房属性简单，不存在住房是消费还是投资分属问题。二是在市场经济体制下，有了发达的金融市场及金融产品创新，这不仅造就现代房地产市场的繁荣，也衍生出了住房的多重功能与属性。如果没有发达的金融市场，也就不会衍生出住房的多重属性。由此可见，“只住不炒”的基本内涵是建立在两个理论前提的基础上，一是住房是生活必需品，居住权是天赋人权，住房的居住功能是本源，是第一性的；二是在市场经济条件下住房的其他功能是从住房的居住功能派生出来的。而金融市场的发展则是住房其他功能派生的重要条件。没有发达的金融市场及对金融产品的创新，住房市场发展非常缓慢，住房的投资功能更是无法显现。对此，我们再做一些具体分析。

首先，在市场经济条件下，住房是与一般性的商品有很大不同的商品。由于住房既是生活必需品，又是个人生活消费支出中价格最高的和消费周期最长的耐用生活必需品，所以，在金融市场不发达的英美国家早期，住房的分配方式更多的是采取去商品化的公共品方式进行，住房市场发展非常缓慢。只有住房按揭贷款这种金融创新产品的出现，住房需求才得以快速放大，住房的多种属性或功能也在这个过程中派生了出来。这时，住房既可是公共品，也可是私人品；既可是生活必需品，也可是奢侈品；既是投资品，也是消费品等等，这就使得住房具有多重的属性或功能。所以，住房既有政治属性及社会属性，也有经济属性。而住房的经济属性又有消费功能与有投资功能，同时住房消费性可以是政府或机构提供，也可购买住房持有或租赁等方式获得 [11] ，住房投资既可是投资也可是投机炒作。

一般来说，住房的社会属性主要是指，在市场条件下，由于住房价值过高，弱势居民根本就没有支付能力进入住房市场，为了保证弱势居民的基本居住权，现代国家的政府往往会以公共品的方式或是直接提供保障性住房，或是制定不同的补贴政策来帮助居民购买住房或租赁住房，以及设定不同的制度安排来保证弱势的居民利益不会受到侵害。同时，以社会属性为主导的住房居住功能不仅要保证家庭私人生活基本的居住空间，也承载着许多社会意义及财富意义 [12] 。可以说，住房的社会功能是一个非常复杂概念。它可能决定了一个国家的房地产市场发展模式，比如新加坡的“组屋”，但它更多的是与住房的居住功能有关，与住房的投资功能关联性不大。而且如果能够把住房的社会功能发展得淋漓尽致，同样成了遏制住房投资功能的前提条件，如新加坡的住房发展模式。

住房的政治属性是指通过政治制度安排来保证居住权的天赋性及住房市场的居住功能。比如，各国宪法都把保证每一个公民的基本居住权都放在绝对优先的地位。比如中国《宪法》33条就表示，中国居民的生存权是最重要的人权。而德国的《住房补贴金法》就是要帮助每一个生活在德国的人能够有基本的居住条件。而美国的《住宅法》就规定房地产市场要生产“安全舒适居民有支付的住房” [13] 等等。而“只住不炒”市场定位纳入到十九大报告文件中同样是住房政治属性的重要表现。住房的政治属性还表现在现代国家的民主政治选举中，由于住房政策与绝大多数人的利益密切相关，因此参加选举的政党往往都会针对不同的群体制定相应房地产政策，以争取更多的选票。一般来说，住房的政治属性更多是与保证居民的基本居住条件有关，与绝大多数人的利益不受到侵害有关，但同时，住房的政治属性也可能成为保护既得利益或少数人的工具（如制定保护既得利益者的房地产政策）。由此更是显现出“只住不炒”具有非常重要的意义，以此来定位住房市场就是要保护绝大多数人的利益。

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