开凉山发票【手机/微信:18312589894 QQ:484811449 陈经理】经济属性是指通过市场价格机制来配置住房市场的资源。在市场条件下,住房具有消费属性与投资属性。住房作为一种消费产品,它既是生活必需品,也可是奢侈品,及占家庭价值最高、使用时间最长的耐用消费品。正因为住房的消费性在时间上及空间上具有广泛的系谱,这也是派生出住房投资属性的重要泉源。住房作为消费品与其他的商品又有很大的不同。因为,住房是一种不动产或不可贸易品,具有很强的唯一性和不可替代性。所以住房消费功能既会受个人可支配收入预算的约束,也与所处的特定社区空间、建筑空间及相应的公共产品及服务有关。
所以,作为住房的消费选择不仅是一种空间选择,也是一个人的成长环境及生活方式的选择,所以对住房商品定价往往容易受到供给方对价格主导性的影响。如果没有相应的制度设计,住房消费者的利益容易受到侵害。无论是住房购买还是住房租赁都是如此。
还有,住房作为消费品,由于住房是每一个人一生中购买最大宗的长期耐用商品,并通过金融工具创新提前消费,所以住房消费对国家经济增长具有十分重要的意义,这使得不少政府偏好于推动房地产繁荣部门。这容易派生出住房的投资功能。
一般来说,住房投资功能源于住房的居住功能,源于住房消费的长期耐用性,其无风险收益基于全部住房生命周期的消费流的总和,住房投资的价值是由住房的消费功能或居住功能派生出来的。住房的投资价值主要取决于以下几个方面的因素[14]:一是通过金融工具创新可以把未来收入流用于现在消费。这就意味着住房资源可跨期配置。
这不仅放大了住房需求,如果没有相应约束也容易让消费性住房转换成投资性住房;二是住房长期的价值取决于居民收入增长及未来对住房居住要求提高,在货币上住房有增值可能;三是购买住房者对未来多种经济变量的预期,而这种预期一旦参与购房者的决策,住房就成了投资品。所以,住房的投资属性来源于居住消费耐用性并由居住功能的派生,来源于金融工具创新。没有这几个条件,住房的投资功能会非常微弱。
还有,住房作为一种投资品,它与一般性投资产品既相同又有很大差别。住房作为投资品的一般性,主要表现为其交易的目的、供求关系、定价基础、价格运行方式等都是相同的,比如,投资者购买住房的目的是为了赢利,而不是居住消费;住房投资者往往都会充分利用现有的金融市场条件,信用扩张过度、融资成本低基本上是投资者进入市场的重要条件。
但住房作为投资品,它又与一般性投资品有很大的不同。这不仅在于住房的投资功能是由住房功能的长期有效性衍生出来,而且在于住房商品的唯一性及不可贸易性容易造成住房供应者对住房交易定价的主导性,更容易操纵价格上涨。正因为这样,住房作为投资品与其他投资品不同,不仅表现为容易导致把住房的消费性和投资性捆绑在一起[15],从而使得住房的投资性又附着实质性商品的表象,住房投资者购买看上去是进行实质性商品交易的假象,也更是提供了住房过度炒作的机会,导致投资性住房的对价远远偏离居住性住房的无风险收益,让住房的价格过度偏离住房的价值,这不仅容易引起市场价格剧烈的波动,也容易吹大房地产市场泡沫,造成房地产市场及金融市场的巨大风险。
可以说,在世界金融史上,绝大多数金融危机爆发,无不与投资性住房过度扩张所引发的房地产泡沫破裂有关。还有,住房的投资又可分别住房的投机炒作和住房投资。住房投资炒作主要是指为了赚钱购买,住房投资主要是指购买之后长期持有,特别是持有是为了租赁。而租赁性住房同样是住房消费的一种方式,或更多地通过市场的方式来解决那些没有购买支付能力的居民的居住问题。
从上述分析可以看到,“只住不炒”的基本内涵主要包括以下几个方面。一是住房居住功能是本源,是第一位,这是住房市场的根本所在。住房市场只有回到本源、回到原点,才能够持续健康发展;二是住房的消费性或居住功能是一个广泛的系谱,它可以以不同的方式与不同的途径获得,所以通过制度设计建立一个多元化、多层次的消费性住房的供应体系来满足新时代居民的住房消费需求是十分重要的;三是住房投资功能是居住功能或消费性派生的,是第二性的。住房投资功能又可分为住房投机炒作及住房投资。住房投机炒作是通过金融杠杆过度扩张,使得住房价格远脱离住房价值。
这不仅会导致房地产市场泡沫吹大,也是金融危机和经济危机的根源,所以遏制或禁止房地产投机炒作既保证居民基本居住权的必要条件,也是保证中国房地产持续健康发展的根本所在,否则,脱离了住房功能的投机炒作不仅为无源之水、无本之木,也是房地产市场乱象丛生的根源所在。而住房投资主要指发展住房租赁市场,住房租赁同样是居民住房消费的一种方式,但发展住房租赁市场需要相应的前提条件。
可见,在现代市场条件下,住房具有多重属性,法律制度对住房市场的不同定位,也就决定了房地产市场发展模式、房地产政策、居民基本居住条件、住房市场的供求关系、市场价格运行机制、住房市场的财富分配和转移机制等等,所以十九大报告用中央文件的方式明确地把房地产市场定位为居住功能为主导的市场,并把这个定位在制度上固定下来。这对中国房地产市场发展具有里程碑式的意义,它将开启中国房地产市场发展的新时代,同时也引申出了中国房地产不少重大的理论问题。
三,“只住不炒”对楼市的市场定位的重大理论意义
“只住不炒”对楼市的定位,它将是对房地产市场认识的一个重要转折点。这意味着房地产市场几个重大理论突破,并由此开启中国房地产市场的一个新时代。所以,对这些房地产市场的重大理论问梳理与分析,既有利于深化中国房地产市场制度改革,也有利于建立起中国房地产市场长效机制,保证房地产市场持续稳定发展。
首先,强调房地产市场回归本源,强调它的居住功能,而不是赚钱工具。这就从理论上确定了居住权的天赋性,确定了居住权天赋性是房地产市场发展的前提与基础。只有从理论上确定了对每一个人的居住权得以保证,房地产市场的居住功能才真正得以落实,否则,如果弱势居民的居住权不能得对保证甚至可能被剥夺时,房地产市场就会偏离住房消费性这个基点。比如,目前房地产市场的土地拍卖制度,土地为价高者得,实际上就是把住房这个生活必需品当作奢侈品,以此推高住房成本,既把绝大多数中低收入居民排除在这个市场之外,也让房地产市场转变成一个以投资炒作为主导的市场。
还有,由于住房的内在特征及个人资源禀赋的差别性,理论上对天赋居住权确认,也意味着住房的居住功能或消费性在空间上与时间上是一个广泛系谱,居住性住房获得的方式与途径会有很大不同,消费性的住房市场是一个多元化、多层次的市场。今年6月5日,深圳市公布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》[16],着力构建高端有市场、中端有支持、低端有保障,多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系的4-4-2模式(即市场商品房占40%,政策性支持建房占40%,公共租赁住房占20%)。这与我早几年提出的1-7-2模式(10%公共保障房,70%完全消费性住房,20%投资与消费合一住房) [17] 相似,表明住房居住功能是多层次的。这种理论上的重大突破,就要求国内房地产市场发展模式从根本性转变,深圳4-4-2模式出台就是中国房地产市场发展模式转变的开始。
其次,“只住不炒”对楼市的定位,也意味着从理论上要求房地产市场是一个以消费为主导的市场,投机炒作赚钱的功能得到全面的遏制。就目前房地产市场的情况来说,80%以上居民购买住房就是为了投资 [18] ,房地产市场基本上成了一个投机炒作为主导的市场。房地产市场要回归到居住功能,理论上就要求这个市场实现全面的转型,由以投机炒作为主导的市场转型为以消费为主导的市场。而要实现这一点,理论上也要求房地产市场的价格全面回归理性,回归到以消费者有支付能力购买的价格水平上来。一般来说,在住房市场,住房的价格基本上是由买者和卖者对价来决定。在以前的房地产市场,由于没有政策对投资与消费进行定义和区分,投资者与消费者以同样的条件进入市场。
这时,住房投资者的对价水平与支付能力往往会高于住房消费者,加上金融杠杆更是让投资者如虎添翼。住房投资者为了获得住房,更有意愿及有能力出价更高,特别是在中国这个购买住房就是赚钱的投资无风险年代里,投资者更有强烈愿意提升住房的对价水平获得住房,而住房消费者往往会受到可支配收入的约束,而无支付能力进入市场。这时,房地产市场整个的对价水平会被投资者推得越高,住房消费者越是没有支付能力进入,从而使得越来越多的住房消费者被挤出市场。
当房价上升到绝对高的水平时,房地产市场只能成了少数的住房投机炒作者为主导的市场。所以,从市场经济法则或理论意义上说,住房要回到居住功能,就得让房价回归理性,就得让房价回归到消费者有支付能力的对价水平上。如果既要遏制住房投机炒作,让住房回归居住功能,又要稳定房价,这在理论上是完全相悖的。目前中国房地产市场调控乱象丛生,其根源很大程度上与理论上的认知差距有关。
再次,“只住不炒”对楼市的市场定位,让住房回归到居住功能,就是要绝对遏制房地产市场投机炒作,就是要去除房地产的赚钱功能,要从源头上清除金融风险的根源,这在理论上具有十分重要的意义。因为,现代房地产市场之所以能够出现繁荣、之所以能够成为投资工具,很大程度上是与住房按揭贷款这个金融产品的创新有关。住房按揭这个金融产品的创新让居民把未来收入流用现在消费,不仅全面提升了居民的住房福利水平,也成了推动国内经济增长的动力。
但是,从历史的经验来看,金融创新既是现代经济增长的动力,也可能是导致金融危机根源 [19] 。也就是说,当信用创造过度扩张而不是在合理的边界内时,那么这种金融创新就可能引发金融危机。如果住房市场不回归到它的居住功能,而是任由其利用金融杠杆投机炒作,必然会把住房的对价水平推得很高,并由此导致信贷的过度扩张,最后必然会引发金融危机。可以说,现代金融危机爆发多以是与房地产的信用过度扩张有关。
可以说,1998年以来,金融工具的创新或住房按揭贷款是房地产市场发展的动力,房地产市场的繁荣基本上是信用过度扩张的结果。比如,从M2(广义货币)增长的情况来看,1949年到2008年M2(广义货币)增量为47.5万亿元,2009年到2012年4年达到50万亿元,2013年到2017年5年达到70万亿元。从银行信贷增长情况来看,1998年新增银行信贷总额为11490亿元,到2017年银行信贷总额为13.84万亿元。2017年的信贷规模是1998年的12倍 [20] 。也就是说,从1998年开始,住房按揭贷款进入居民的视野后,中国信贷规模及融资规模出现加速度的增长,由此推动了房地产销售及GDP的总量快速增长,及各个城市的房价快速飚升。特别是在2003年之后,这种情况更是明显。比如社会融资规模余额2002年底14.9万亿元,2017年底达到了174.64万亿元,增幅为11.7倍。而房地产市场的信贷过度扩张,房地产市场价格快速飚升,已经成了最可能引发中国金融危机的根源。所以,从理论上来说,绝对遏制房地产市场炒作,去除其赚钱功能,则是保证中国不爆发系统风险最为重要的方面。就此而言,“只住不炒”对楼市的市场定位具有十分重要的理论意义。
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released November 7, 2019